Décret tertiaire : ce que tout gestionnaire de bâtiment doit savoir en 2026
Obligatoire depuis 2019, le décret tertiaire impose des réductions progressives et mesurables de la consommation énergétique de tout bâtiment à usage tertiaire de plus de 1 000 m². À l’approche de l’échéance 2030, les gestionnaires et propriétaires immobiliers doivent impérativement accélérer leur mise en conformité. Tour d’horizon des obligations, des enjeux et des leviers opérationnels.
Décret tertiaire : de quoi s’agit-il exactement ?
Issu de l’article 175 de la loi ELAN (2018) et entré en vigueur par le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, le Décret Tertiaire — officiellement appelé dispositif Éco Énergie Tertiaire — constitue le principal levier réglementaire français de réduction de la consommation énergétique des bâtiments professionnels. Il impose une trajectoire de réduction progressive et obligatoire de la consommation d’énergie finale pour tous les bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire d’une surface égale ou supérieure à 1 000 m².
Les objectifs réglementaires chiffrés
Deux méthodes de conformité au choix :
- Réduction relative par rapport à une année de référence (choisie entre 2010 et 2019) : −40 % en 2030, −50 % en 2040, −60 % en 2050.
- Atteinte d’un seuil absolu de consommation en kWh/m²/an, défini par arrêté selon la nature de l’activité, la zone climatique et l’altitude.
Des modulations sont prévues en cas de contraintes techniques, économiques ou patrimoniales justifiées. Les dossiers de modulation d’objectif doivent toutefois être déposés avant le 30 septembre 2027 pour être pris en compte dans la première échéance décennale.
Les bâtiments concernés
Le périmètre est large : tout bâtiment ou ensemble de bâtiments sur une même unité foncière, hébergeant des activités tertiaires sur une surface cumulée ≥ 1 000 m², qu’il soit public ou privé. L’obligation porte conjointement sur le propriétaire et le preneur à bail.
Sont notamment concernés :
- Immeubles de bureaux et bâtiments tertiaires
- Centres commerciaux et réseaux retail
- Bâtiments publics et équipements administratifs
- Établissements de santé et d’enseignement
- Hôtels et plateformes logistiques
- Sites industriels comportant plus de 1 000 m² de bureaux
OPERAT : la plateforme centrale de la conformité
Pour répondre aux obligations réglementaires, les assujettis doivent déclarer chaque année leurs consommations énergétiques sur la plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire), gérée par l’ADEME.
La déclaration des consommations 2025 doit être effectuée avant le 30 septembre 2026.
La plateforme OPERAT permet de :
- Suivre l’évolution des consommations année après année
- Mesurer la trajectoire par rapport aux objectifs réglementaires
- Obtenir une attestation numérique et une notation Eco Énergie Tertiaire
- Justifier les actions mises en œuvre et les éventuelles demandes de modulation
Depuis 2023, OPERAT propose également une API permettant de connecter la plateforme aux logiciels de gestion de l’énergie (EMS, GMAO), simplifiant considérablement les déclarations automatiques. La fiabilité et la traçabilité des données constituent un enjeu stratégique croissant.
Quelles sanctions en cas de non-conformité ?
Le non-respect des obligations expose les propriétaires et exploitants à un régime de sanctions progressif :
- Mise en demeure par le préfet, avec un délai de trois mois pour se mettre en conformité
- Amende administrative pouvant atteindre 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, par bâtiment
- Publication publique des mises en demeure restées sans effet sur un site officiel des services de l’État, un risque réputationnel significatif pour les foncières et grandes enseignes
La première phase de vérification nationale, menée par l’ADEME, est prévue à partir de 2031.
Une obligation réglementaire devenue levier stratégique
Le Décret Tertiaire est aujourd’hui intégré à la stratégie patrimoniale et opérationnelle des organisations. Plusieurs facteurs accélèrent ce changement de posture :
- La hausse durable des prix de l’énergie rend la réduction des consommations directement créatrice de valeur
- Les exigences ESG et RSE des investisseurs institutionnels imposent une traduction concrète en matière de performance énergétique
- La valeur locative et marchande des actifs immobiliers est désormais corrélée à leur performance environnementale
- La conformité OPERAT devient un critère de sélection dans les appels d’offres publics et privés
Dans ce contexte, les métiers du Facility Management et de la maintenance multitechnique occupent une place centrale : ce sont eux qui traduisent les objectifs réglementaires en actions opérationnelles mesurables.
Pourquoi la maintenance multitechnique est au cœur du dispositif ?
La conformité au Décret Tertiaire ne repose pas exclusivement sur des travaux lourds de rénovation. Dans de nombreux cas, l’optimisation de l’exploitation technique permet d’obtenir des gains énergétiques significatifs à court terme, sans investissement lourd.
Les principaux leviers opérationnels comprennent :
- Réglage et optimisation des équipements CVC (chauffage, ventilation, climatisation)
- Gestion intelligente des consommations électriques et détection des dérives
- Maintenance préventive pour préserver les performances des installations
- Pilotage énergétique centralisé via GMAO et outils de supervision
- Audits énergétiques et plans d’actions personnalisés par site
- Suivi des indicateurs de performance en temps réel
5 actions prioritaires pour se mettre en conformité
1. Auditer le parc immobilier
Identifier précisément les bâtiments assujettis, les surfaces concernées et les années de référence pertinentes. Clarifier les responsabilités entre propriétaires et preneurs à bail.
2. Centraliser et fiabiliser les données énergétiques
La déclaration OPERAT repose sur des données précises et traçables. Un système de pilotage centralisé (GMAO, EMS) devient indispensable pour automatiser et sécuriser ce suivi.
3. Optimiser l’exploitation technique avant d’investir
L’ajustement des paramètres de réglage, la maintenance préventive et l’élimination des dérives permettent souvent de gagner 10 à 20 % sur les consommations sans travaux lourds.
4. Planifier les investissements prioritaires
Identifier les équipements énergivores, hiérarchiser les travaux de rénovation selon leur retour sur investissement et les échéances réglementaires.
5. S’appuyer sur des partenaires experts et pérennes
La conformité au Décret Tertiaire mobilise des compétences croisant maintenance technique, énergie, réglementation et gestion multisite. Choisir un prestataire capable d’intégrer ces dimensions dans une approche globale est un facteur clé de succès.
Spécialiste indépendant en maintenance multitechnique depuis 1975, ERS Group accompagne plus de 300 sites en France dans leur gestion énergétique et leur mise en conformité réglementaire.
L’offre d’ERS Group s’articule autour de cinq piliers :
- Maintenance multitechnique (CVC, électricité, plomberie, sécurité)
- Pilotage de bâtiment et supervision technique centralisée
- Gestion énergétique et pilotage des consommations via GMAO
- Travaux d’amélioration et de mise aux normes
- Accompagnement environnemental et reporting OPERAT
L’entreprise s’appuie sur un maillage national d’agences de proximité et des équipes techniques spécialisées, capables d’intervenir sur des typologies de bâtiments variées : foncières, centres commerciaux, réseaux retail, immeubles de bureaux et équipements publics.
Performance énergétique : une approche globale du bâtiment
Le Décret Tertiaire invite à dépasser la seule logique de réduction des consommations pour adopter une vision systémique de la performance du bâtiment. Les gestionnaires les plus avancés évaluent désormais leurs actifs au travers de plusieurs dimensions :
- Qualité et continuité d’exploitation
- Durée de vie et disponibilité des équipements techniques
- Confort thermique, acoustique et aéraulique des occupants
- Impact environnemental global et trajectoire carbone
- Valeur et attractivité locative de l’actif